Kira Bedeli Tespit Davası 2023

avukat

Kira tespit davası, kiralanan bir gayrimenkulün kiracı tarafından kullanıldığı süre içerisindeki kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Kira sözleşmesinde taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilir. Kiracı ve kiraya veren arasında anlaşmazlık olduğunda ya da kiraya verenin kira bedelini arttırmak istediği durumlarda ise bu tür bir dava açılabilir.

Kira tespit davası, genellikle kira bedeli üzerinde uzlaşma sağlanamadığı durumlarda açılır ve mahkeme tarafından kiralanan gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki benzer kiralık gayrimenkullerin kira bedelleri ile diğer faktörler dikkate alınarak kira bedeli belirlenir. Bu karar, kiracı ve kiraya veren tarafından kabul edilirse, kira bedeli belirlenmiş olur ve ödeme yapılmaya devam edilir.

Kira tespiti, Türk Medeni Kanunu'nun 344-345. maddelerinde düzenlenmiştir.TBK m. 344’e göre: 

​“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının
tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla
hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun
süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın
sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki
oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz
önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu
biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve
1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak
şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı
ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin
belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü
fıkra hükmü uygulanır."

Kira bedeli tespit davası açmak için belirli şartlar bulunmaktadır. Bu şartlar aşağıdaki gibi sıralanabilir:

1-)Taraflar arasında kira sözleşmesi bulunmalıdır: Kira bedeli tespit davası açmak için öncelikle kiracı ve kiraya veren arasında bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Sözleşmenin yazılı olması tercih edilir ancak sözlü kira sözleşmeleri de geçerlidir.
2-)Taraflar arasında anlaşmazlık olmalıdır: Kira bedeli tespit davası, kiracı ve kiraya veren arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık yaşandığında açılır. Anlaşmazlık olmadan, tarafların kabul ettiği kira bedeli üzerinden ödeme yapılabilir.
3-)Dava, açılacak yerdeki yetkili mahkemeye açılmalıdır: Kira bedeli tespit davası, kiralanmış olan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.
4-)Tarafların davayı açmakta hukuki yararı bulunmalıdır. 
5-)Dava, kira sözleşmesinin 5 yıllık yapıldığı veya 5 yıldan fazladır devam ettiği kira uyuşmazlıkları bakımından açılabilir.

Bu şartlar sağlandığı takdirde, kiracı veya kiraya veren tarafından kira bedeli tespit davası açılabilir.

Kira bedeli tespit davası için kanunda herhangi bir süre öngörülmemiştir. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Kira tespit davası bakımından önemli olan tespit edilecek bedelin ne zamandan itibaren taraflar için geçerli olacağıdır. Bahsi geçtiği gibi kira tespit davası her zaman açılabilir. Kira süresinin 5 yılı doldurmadığı belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından yeni dönemde belirleneek kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE'deki yıllık ortalama değişim oranını geçmemek kaydıyla belirlenir. Ancak davayı açacak taraf belirlenecek kira bedelinin yeni kira dönemi için geçerli olmasını istiyorsa en az 30 gün önceden kira bedelinde artış yapılacağını ihtar etmek ve yine bu 30 günlük sürede kira bedeli tespit davası açmak zorundadır.  Bu halde hakim tarafların anlaşmasından bağımsız olarak emsal kira bedellerine ve hakkaniyete göre kira bedelini belirleyecektir. Prosedürün bu şekilde işlemesi halinde dava sonucunda belirlenen kira bedeli, ilgili kira dönemi için geçerli olacaktır. Bu sürelerin kaçırılması halinde yine kira tespit davası açılabilecek olup tespit edilen kira bedeli sonraki kira dönemi için gerekli olacaktır.

Kira bedeli tespit davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi; yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.